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國稅總局要求土地增值稅從嚴清算

   2010-05-27 上海證券報上海證券報

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    土地增值稅于1994年開征,但由于預征率較低等原因,一直沒能充分發(fā)揮調節(jié)土地增值收益的作用。

   
在本輪房地產調控中,土地增值稅又一次進入公眾視野。4月份出臺的 “新國十條”指出,稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規(guī)定,認真做好土地增值稅的征收管理工作,對定價過高、漲幅過快的房地產開發(fā)項目進行重點清算和稽查。隨后,重慶等地陸續(xù)出臺的調控細則,也紛紛提到要加緊土地增值稅清算。  

    《通知》指出,土地增值稅清算時,已全額開具商品房銷售發(fā)票的,要按照發(fā)票金額來確認收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的,以銷售合同的售房金額及其他收益確認收入。若銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致,在清算前已發(fā)生補、退房款的,應在計算土地增值稅時予以調整。
  

    為了減少開發(fā)商通過虛報開發(fā)費用等方式來避稅的空間,《通知》明確,開發(fā)企業(yè)財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額;不能提供金融機構證明的,開發(fā)費用按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。其他房地產開發(fā)費用,按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%以內計算扣除。全部使用自有資金,沒有利息支出的,按照以上方法扣除。
  

    此外,《通知》還明確了質量保證金、安置房費用、土地閑置費、契稅等稅費的扣除問題。《通知》最后指出,納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后,清算補繳的土地增值稅,在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的,不加收滯納金。


    事實上,在上一輪房價暴漲的時候,有關部門便出臺了土地增值稅清算這一措施。2006年底,國稅總局下發(fā)《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》,要求從2007年2月1日起全面清算土地增值稅。其中列出了七種必須以及可以要求進行土地增值稅清算的情況,包括開發(fā)商整體轉讓項目,直接轉讓土地使用權,項目銷售率已達85%,項目三年未銷售完畢等。但隨后金融危機爆發(fā),這一嚴厲政策未能得到執(zhí)行。

    而此次下發(fā)的《通知》,則是對土地增值稅清算中要注意的細節(jié)問題進行明確,與2006年底國家稅務總局下發(fā)的通知并不沖突,也就是說,2006年國稅總局下發(fā)的通知至今仍然適用。

 
 
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